収益不動産の管理会社選びで絶対に押さえるべき7つの基準

収益不動産の購入後、オーナーとして物件を運用し収益を上げていく上で重要になってくるのが「不動産管理会社選び」です。

なぜなら、どの不動産管理会社を選ぶのかによって、収益が大きく変わってくるからです。

しかし、いざ不動産管理会社を選ぼうと、ネットなどで「選び方」を調べてみると「どの会社もやっていることがあまり変わらずに決め手に欠ける」ということが分かってくると思います。

「一体どのように不動産管理会社を選べば良いか」と迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

また、実際に「どこと契約してもそれほど変わらないから」と、コンサル会社や不動産会社からすすめられた管理会社を適当に選んでしまって、契約後に不動産管理会社への不満が色々と出てくる、というケースも珍しくありません。

今回は、そんな弊社が収益不動産のオーナーさまから実際にいただく不動産管理会社に関する相談などを踏まえ、失敗しない不動産管理会社の選び方の基準を不動産投資のプロが分かりやすく解説いたします。

目次

• 一般的な不動産管理会社の選び方では失敗しやすい
• 不動産管理会社の選び方・見極め方のポイント
  • 1：管理手数料の安さよりコストパフォーマンスを重視
  • 2：「入居者募集力」の本当の実力をチェック
  • 3：実際の家賃管理のやり方や滞納対応フローをチェック
  • 4：修繕・トラブル対応の迅速さをチェック
  • 5：「口コミ・評判」ではなく「実際のオーナーの体験談」を重視
  • 6：管理契約の縛りの有無をチェック
  • 7：収益最大化のための提案力をチェック
• 「管理会社を選ぶ」のではなく「担当者を選ぶ」という観点も忘れずにチェック！
• しっかりとパートナーになれる不動産管理会社を選ぼう！

一般的な不動産管理会社の選び方では失敗しやすい

一般的に不動産管理会社を選ぶ際に重要視されるのが以下のような項目でしょう。

これらの項目はたしかに不動産管理会社を選ぶ上で重要です。

しかし、「それが実際の収益アップにつながる選び方なのか？」というところまで掘り下げて選んでいるオーナーさんは非常に少ないように思います。

単に「管理手数料が安いから利益率が高くなりやすいだろう」「入居者募集力が高く、管理実績も豊富だから大丈夫だろう」と安易に選んでしまって後々後悔するオーナーさんが意外と多いのです。

たとえば、「24時間対応」と書いてあるのに、実際に問題が起きたら外部コールセンターに丸投げで次の日にならないと具体的な修繕手配がされない、や、口コミが良いから安心していたのに実際の担当者がいまいち、などが典型例と言えるでしょう。

では、一体どのような基準で不動産管理会社を選べば良いのでしょうか。

不動産管理会社の選び方・見極め方のポイント

単に「ただの管理手数料の安さ比較」や「管理物件実績の多さ」で選ぶのではなく、次の7つの観点をしっかりと見極めて検討することが大切です。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1：管理手数料の安さよりコストパフォーマンスを重視

収益不動産のオーナーさんにとって「管理手数料」はコストでしかありません。

そのため、「管理手数料」＝「月々支払う固定コスト」と捉えてしまうあまり、安ければ良いと考えてしまいがちです。

確かに、管理手数料が安い会社は、一見お得に見えますが、重要なのは「その管理手数料でどこまでのサービスをカバーできているのか」というコストパフォーマンスです。

管理手数料の安さだけで選び「カバー範囲」を見落としてしまうと、後々にかかる物件の修繕費や入居募集のための広告費が割高だったり、対応が遅かったり、結果的に損をする可能性があります。

管理手数料は賃料の3％～5%程度が相場ですが、金額だけを見るのではなく、その手数料でどこまでやってくれるのか、次のような点を確認しましょう。

管理手数料が安い＝良い会社、ではありません。

2：「入居者募集力」の本当の実力をチェック

入居者募集に強い不動産管理会社は、物件ごとのターゲット層に合わせた集客戦略を持っています。

よくありがちなのが、「入居者募集力に強い」と謳っているが、実際は「大手ポータルサイトに掲載するだけ」というもの。

多くの会社がWebサイトやSNS、動画など様々な媒体で一生懸命入居者募集の集客施策を工夫している今の時代、ポータルサイトに掲載するだけでは入居者募集は不十分です。

そのため、入居者募集力が本当にあるのかどうか、その不動産管理会社の真の実力を見極めるためにも、次のような点を確認しましょう。

空室率をどこまで改善できる力があるのかを見極めるのが鍵です。

3：実際の家賃管理のやり方や滞納対応フローをチェック

「家賃の回収率は100%です」「家賃滞納率は低いです」と基本的に不動産管理会社は謳ってきますが、それが本当だとしても数字だけを鵜呑みにしてはいけません。

数字はいくらでも都合よくいじれてしまうからです。

そのため、不動産管理会社がどのように家賃管理を行っているのか、滞納時にどのようなフローで対応しているのかまで踏み込んで確認することが大切です。

「家賃の回収が遅れた場合に、すぐに督促をしてくれるのか？」「最悪の場合、法的手続きをどこまでサポートしてくれるのか？」など、次の点をしっかりと確認しましょう。

回収率100%という謳い文句に騙されないように注意しましょう。

4：修繕・トラブル対応の迅速さをチェック

不動産管理会社の多くは「24時間対応」を謳っている場合が多いですが、実際には外部コールセンターに丸投げで、「対応はしてくれるが、具体的な修繕対応は遅れてしまう」というケースがよくあります。

また、自社に施工部隊を持っている不動産管理会社であれば修繕コストを適正に抑えやすいというメリットがありますが、特定の業者と癒着しており、不当な請求をされるケースもあります。

実際にどれぐらいの時間で修繕・トラブルに対応してもらえるのか、事例なども踏まえて次の点をしっかりと確認しましょう。

「24時間対応OK」と書かれていると、対応が良い管理会社のように思えてしまいますが、実際のところにまで踏み込んで確認することが大切です。

5：「口コミ・評判」ではなく「実際のオーナーの体験談」を重視

ネットやSNSに書かれている口コミ・評判は鵜呑みにしない方が良いです。

本当の口コミなども多く掲載されていますが、ネットの口コミは不動産管理会社側で簡単に操作できてしまいます。

そのため、信頼できる収益不動産オーナー仲間や、不動産投資家コミュニティの情報を参考にするのがベストです。

基本的にこういった「本当に有益な情報」というのはネットに公開されません。

「この管理会社に変えてから収益が上がった」「この管理会社に変えて良かった」というオーナーの具体的な体験談を重視するようにしましょう。

6：管理契約の縛りの有無をチェック

不動産管理会社とのトラブルになりやすい項目の一つが「縛りの有無」です。

たとえば、不動産管理会社を変えた際に契約前は話になかったような「予想外の違約金がかかってしまった」というケースが典型です。

管理契約の期間や解約条件は不動産管理会社ごとに異なるので、次の点を契約の際には必ず確認しておきましょう。

基本的には「違約金ゼロ」の管理会社がベストです。

7：収益最大化のための提案力をチェック

「家賃の回収」や「物件の維持・管理」「入居者募集」が主な不動産管理会社の仕事です。

単にその仕事を行ってくれるだけではなく、「どうすればオーナーの収益を伸ばせるかを提案できる会社」が理想です。

「このままで大丈夫です」という受け身の管理会社よりも、「こうすればもっと利回りがよくなる」と具体的な改善策を提示してくれるような前向きな会社を選びましょう。

提案力を見極める上で確認しておきたい項目は次の点です。

特に家賃の適正価格の見直しは、不動産管理会社の提案力を見極める重要なポイントです。

家賃は時代の流れによって変動していくものです。

家賃次第でオーナー側の利回りは大きく変わっていくので、時代、時代の適正価格をしっかりと見直して提案してくれる会社が理想と言えるでしょう。

「管理会社を選ぶ」のではなく「担当者を選ぶ」という観点も忘れずにチェック！

どの不動産管理会社も自社の管理実績や強みをアピールしますが、実際の業務を担当するのは個々の担当者です。

今回ご紹介した不動産管理会社選びの7つのポイントを満足していたとしても、自分自身の物件の担当者の対応が悪かったり、相性が悪いということで失敗してしまうオーナーさんが意外と多くいらっしゃいます。

不動産管理会社選び、と言っても結局は「不動産管理会社の担当者選び」なのです。

いくら良い対応だったとしても、会社として素晴らしいサービスを持っていたとしても結局は不動産オーナー（人）と不動産管理会社の担当者（人）との関係性で良し悪しが決まります。

そのため、いかに良い不動産管理会社であっても、対応してくれる担当者と直接話し、人間的な相性も含めて次のような点を見極めていくことが重要です。

会社ではなく、担当者（パートナー）を選ぶことが重要です。

しっかりとパートナーになれる不動産管理会社を選ぼう！

今回は、収益不動産物件購入後にオーナーさんが弊社に相談されたリアルな内容などを元に、不動産管理会社選びのポイントを解説しました。

「不動産管理会社によって収益が変わる」というのは本当です。

いかに良い収益不動産であっても、不動産管理会社が悪ければその分大きな損失になってしまうので、今回のようなポイントを参考に、二人三脚でパートナーシップを組める不動産管理会社を選んでみてください。

しかし、今回解説させていただいたポイントもあなたに100%有益かどうかは分かりません。

もし「自分の保有する収益物件に合う不動産管理会社が分からない」という方はVision Bridgeまでお気軽にご相談ください。