家賃値上げを拒否された！オーナーの取るべき正しい対応手順

家賃を見直したいと思っても、入居者に拒否される可能性があるため、「どこまでできるのか」「どう進めればいいのか」と悩むオーナーは少なくありません。

家賃の値上げには、法的なルールと段階的な手順があり、合意なしに一方的に進めることはできないのが原則です。

本記事では、不動産管理のプロが、値上げの基礎知識から準備のポイント、入居者に断られた場合の対応、調停・裁判といった法的フローまで、実践的な手順を丁寧に解説します。

目次

• 家賃を上げる前に知っておきたい3つの大事なこと
  • 入居者が家賃の値上げを断っても、違法ではない
  • オーナーにも正当に値上げを求める権利がある
  • 全体の流れを先に把握しておくと安心
• 家賃値上げの準備として必要な3つのこと
  • 1. 値上げの正当な理由を裏付ける資料をそろえる
  • 2. 契約書と特約条項をもう一度チェックする
  • 3. 家賃相場と自物件の条件を比較する
• 家賃値上げの通知～拒否された場合の対応フロー
  • ステップ1：家賃を上げたいときは、まずは丁寧に通知する
  • ステップ2：通知が入居者に断られたら、冷静に次の手を考える
  • ステップ3：それでも値上げに合意されなければ法的手段に移る
• 家賃値上げを拒否されたときによくある質問（FAQ）
  • 入居者が値上げを断ってきたら、どうすればいいですか？
  • 家賃はどれくらいまで上げられるのでしょうか？
  • 通知はメールでも大丈夫ですか？
  • 調停ってどんなものですか？
  • 専門家に相談すべきタイミングはいつですか？
• 家賃の値上げがうまくいかないときには、不動産のプロに任せよう！

家賃を上げる前に知っておきたい3つの大事なこと

家賃の値上げを進めるにあたっては、法的な前提や入居者とのやり取りの進み方をしっかり理解しておくことが大切です。

感覚だけで進めてしまうと、思わぬトラブルにつながることもあるため、あらかじめ基本のルールや流れを把握しておきましょう。

家賃の増額交渉に関して、特に重要となるポイントは、以下の3つです。

ここからは、それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

入居者が家賃の値上げを断っても、違法ではない

家賃の値上げは、オーナーが一方的に決められるものではなく、入居者との合意が必要です。

新しい家賃を適用するには、交渉を経たうえで合意に至ることが前提となります。

入居者は借地借家法に守られている

借地借家法第32条では、以下のように示されています。

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。

引用元：借地借家法（平成三年法律第九十号）

つまり、合意がない場合、最終的には裁判に委ねられることを示しており、「合意しなければ強制的に家賃は上げられない」ことを意味します。

そのため、入居者が家賃の値上げに同意せずに断ることも、法律のルールにのっとった正当な対応だといえます。

オーナーにも正当に値上げを求める権利がある

家賃の値上げについては、借主が拒否する権利を持っている一方で、オーナーにも正当に請求する権利があります。

借地借家法第32条では、以下のように示されています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。

引用元：借地借家法（平成三年法律第九十号）

オーナーが家賃値上げを請求できるケース

以下のような状況では、家賃の増額が正当となる可能性があります。

注意：請求はできても、必ず通るとは限らない

借地借家法では、家賃の増額を「請求する」ことは認められていますが、請求しただけで家賃がそのまま変更されるわけではありません。

全体の流れを先に把握しておくと安心

家賃の値上げは、オーナーが通知しただけで決まるものではなく、入居者との話し合いを重ねながら、いくつかの段階を踏んで進んでいきます。

あらかじめ流れを知っておくことで、「どう対応すればいいのか分からない」という不安を減らし、落ち着いて判断しやすくなります。

家賃値上げの基本ステップ（7段階）

家賃の増額交渉は、主に以下のような流れで進んでいくことが多いです。

家賃値上げの準備として必要な3つのこと

値上げ通知の前に、オーナーとしてやっておきたい3つの準備として、以下が挙げられます。

ここからは、それぞれの準備について、詳しく見ていきましょう。

1. 値上げの正当な理由を裏付ける資料をそろえる

必要な書類を具体的に集める

入居者に対し、値上げの理由を裏付けるためには、次のような書類をあらかじめ用意しておくと安心です。

こうした情報があることで、数値や実情に基づいて丁寧に判断していることが伝わりやすくなります。

書類はあくまで「交渉用」に自分で手元に置く

用意した書類は、交渉の場でそのまま入居者に見せるものではありません。

あくまで、オーナー自身が「なぜ家賃を見直したいのか」を整理し、交渉の根拠として備えておくための資料です。

数字や実例をもとに冷静に判断するための準備材料として、手元に置いておくことを基本としましょう。

正当な理由がなければ、交渉が失敗しやすくなる

客観的な裏付けがないまま家賃の値上げを申し出てしまうと、入居者から「一方的」「強引」と受け取られてしまうおそれがあります。

2. 契約書と特約条項をもう一度チェックする

そのため、以下から解説するように、交渉を始める前に契約書の内容をしっかり確認しておきましょう。

まず契約形態を確認する

家賃の取り決めには「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つの形態があり、それぞれ以下のように更新のルールや対応方法が異なります。

また、契約書には「更新の有無」や「更新料」に関する決まりが書かれていることがあります。
たとえば、契約が自動で更新されるタイプ（法定更新）だと、家賃の条件を変えるのが難しくなることがあります。

特約で値上げが制限されていないかを見る

契約書に「賃料の改定は行わない」「〇年間は賃料を据え置く」などの特別な取り決め（特約）が記載されている場合、値上げ交渉に影響する可能性があります。

特約があると交渉そのものが無効になる場合もある

特約条項には法的拘束力があるため、「契約書に特約が書いてあるけれど、交渉すれば何とかなるだろう」と安易に判断して進めるのは危険です。

事前にしっかり契約書内の特約を読み返し、必要であれば専門家への相談も視野に入れておきましょう。

3. 家賃相場と自物件の条件を比較する

家賃の値上げを検討する際は、「本当にこの物件に値上げの妥当性があるのか？」を客観的に確認することが欠かせません。

ここから解説する方法で、周辺エリアの賃貸相場と、自分の物件の条件を冷静に見比べれば、交渉の根拠としての説得力も高まるでしょう。

比較対象となる物件を選ぶ

まずは、自分の物件と条件の近い物件を探してみましょう。

以下のような「項目が似ている物件」を選ぶと、比較としての信頼性が高まります。

また、比較時には以下のことに注意しましょう。

条件が異なると比較の意味が薄れる

たとえば、築10年の物件と築30年の物件では、同じ家賃でも印象がまったく違います。

このように、条件が大きく異なる物件と比較してしまったのでは、説得材料としての効果が薄くなってしまうでしょう。

比較表を作る

物件ごとの条件を目で見て整理できるよう、簡単な比較表を自作しておくのも大切です。

表には、以下のような項目を入れるとわかりやすいです。

各項目については、集めた資料から3〜5件ほどはピックアップし、自分の物件と並べて比較できる形にしておきましょう。

比較表があると入居者への説明もスムーズになる

物件の比較表により、「近隣の物件よりも家賃が明らかに安い」「うちの物件だけ相場から大きくズレている」といった事実を数字と表で示せれば、入居者も値上げに対して納得しやすくなります。

家賃値上げの通知～拒否された場合の対応フロー

家賃の値上げは一方的に決定できるものではなく、入居者の合意がなければ成立しません。

そのため、値上げの通知後に拒否されるケースも想定しながら、段階ごとに冷静に対応していくことが大切です。

家賃を値上げするまでの、一連の流れは以下3つのステップになります。

ここからは、それぞれのステップを詳しく見ていきましょう。

ステップ1：家賃を上げたいときは、まずは丁寧に通知する

家賃の値上げを正式に進めるには、まずは入居者に対してその旨を伝える「通知」が必要です。

【文例あり】内容証明は調停や裁判を見据えた場面で有効

賃料の値上げについての打診（協議）は、多くの賃貸借契約書において「協議により変更できる」との定めがあり、原則としていつでも行うことが可能です。

ただし、実務上は契約の更新時期にあわせて行うのが一般的です。

なお、更新時に値上げを申し入れる場合、そのタイミングとしてはおおむね6か月前から2か月前までに通知するのが望ましいとされています。

これは、借主にとって引っ越しや契約見直しの検討期間を確保できるためです。

初回の打診では、柔らかい文面の書面または口頭での説明から始めるケースが多いです。

一方で、入居者からの返答がない・拒否が続くなど進展が見られない場合や、将来的に調停・裁判を見据える場合には、証拠性を高めるために内容証明郵便での通知が有効と言えます。

以下は、そうした場合に備えて使用できる通知文の文例です。

送付時には、以下のような書類をあらかじめ手元にそろえておきましょう。

値上げの理由は数字を使ってわかりやすく説明する

通知文には、値上げの理由を具体的な数字で説明することが不可欠です。

たとえば、以下のように示しましょう。

相手のメリットになる提案を添える

単なる「家賃アップ」だけを一方的に伝えてしまうと、入居者は納得できずに不信感を抱いたり、話し合い自体を拒否するケースもあります。

たとえば、以下のような「妥協案」があると、交渉が前向きになりやすくなります。

こうした提案によって、入居者は「ただ負担が増えるのではなく、配慮のある対応をしてくれている」と感じやすくなり、話し合いもスムーズに進みやすくなります。

ステップ2：通知が入居者に断られたら、冷静に次の手を考える

家賃の値上げを通知した後、入居者から「納得できない」と拒否されるケースは少なくありません。

まずは拒否されても動揺しない

借地借家法第32条では、家賃が不相当だと判断された場合に限り、貸主・借主のいずれからも将来に向けた家賃の増減請求ができると定められています。

ただし、その一方で、借主には「増額請求を拒否する権利」も認められているため、値上げの申し出が受け入れられなかったとしても、それ自体は違法ではありません。

条件を変えてもう一度話し合う

一度断られたからといって、すぐに交渉を諦める必要はありません。

値上げの幅やタイミング、入居者へのサービスなどを調整したうえで、新たな条件で再提案しましょう。

たとえば、初回通知では提案しなかった、以下のような内容を盛り込むのもひとつの手です。

法定更新になると、古い条件での契約が続いてしまうこともある

交渉がまとまらず契約期間が終了しても合意に至らなかった場合、契約は「法定更新」となり、これまでの条件がそのまま継続されることになります。

借地借家法第26条では、以下のように示されています。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。

引用元：借地借家法（平成三年法律第九十号）

この場合、以下のようなリスクがあります。

結果的に、収益が圧迫されてしまう可能性もあるため、早めに話し合いの落としどころを見つけることが重要です。

ステップ3：それでも値上げに合意されなければ法的手段に移る

何度か話し合いを重ねても入居者との合意が得られない場合、家賃の増額をめぐる交渉は、法的な手続きへと進むことになります。

ここでは「調停」「裁判」と、段階を踏みながら、家賃値上げのために対応していく流れについて解説します。

まずは調停を申し立てる

調停は簡易裁判所を通して行われます。

裁判ほど堅苦しくなく、入居者と再び話し合うための機会として利用できます。

調停申し立ての概要は、以下の通りです。

調停がダメなら裁判で解決する

調停でも話がまとまらなかった場合は、最終手段として裁判（家賃増額請求訴訟）を起こすことができます。

裁判の基本情報は、以下の通りとなります。

費用と回収できる家賃額をしっかり比べて判断しよう

裁判に進む前には、費用と得られる増収のバランスを冷静に確認しておくことが重要です。

たとえば、以下のようなシミュレーションをしておくと、判断材料になります。

このように、想定される利益とコストを比較することで、裁判に進む判断が経済的に妥当かどうかを事前に見極めることができます。

家賃値上げを拒否されたときによくある質問（FAQ）

家賃の値上げをめぐるやり取りには、法律や手続き、交渉方法など慣れないポイントも多く、「これってどうすればいいの？」と疑問に感じる方も多いはずです。

家賃値上げが拒否されたケースで、よくある質問は次の通りです。

以下からは、1つずつQ&A形式で見ていきましょう。

入居者が値上げを断ってきたら、どうすればいいですか？

入居者から家賃値上げの申し出を断られることは、決して珍しいことではありません。

法律上、借主には増額請求を拒否する権利があるため、値上げがすぐに通らないのは当然の流れでもあります。

ただし、それで終わりというわけではなく、以下のように対応の選択肢は複数あります。

家賃はどれくらいまで上げられるのでしょうか？

家賃の値上げについて、法律上「◯％まで」という明確な上限はありません。

しかし、実際には近隣の家賃相場とのバランスが重視されます。

たとえば、同じエリア・同じ間取り・築年数が近い物件と比べて、明らかに現在の賃料が安すぎるような場合には、一定の増額が認められる可能性があります。

目安としては、相場より大きくかけ離れた金額でない限り、5,000円〜1万円程度の上げ幅であれば、入居者にも受け入れてもらいやすいはずです。

通知はメールでも大丈夫ですか？

いいえ、正式な通知としては書面（特に内容証明郵便）で行うのが基本です。

調停ってどんなものですか？

調停とは、裁判所を通じて入居者と話し合いを行う手続きで、裁判よりも柔らかく、話し合いに近い形で進められる解決方法です。

第三者である調停委員が間に入り、双方の意見を整理しながら、合意点を探っていきます。

専門家に相談すべきタイミングはいつですか？

不安があったら、早めに不動産や法律の専門家に相談するのがおすすめです。

家賃の値上げ交渉は、感情や関係性も絡むため、個人での対応に限界を感じる場面も出てきます。

たとえば、以下のタイミングが相談の目安になります。

家賃の値上げがうまくいかないときには、不動産のプロに任せよう！

今回は、家賃値上げをめぐる交渉・拒否・調停・裁判までの対応フローを解説しました。

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