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“囲い込み”をほどいて長期空室ゼロへ。仲介ネットワーク再構築の事例
長期間空室だった物件を引き継いだ際、まず周辺の仲介会社を一軒ずつ訪ねて状況を確認しました。 すると、物件自体を知らない店舗が多いうえ、 前の管理会社が自社だけで募集を抱え込み、他社経由の申込をほとんど受け付けていなかったことが判明します。 そこで最新の写真・図面を持参し、各仲介店と個別に関係を築きながら情報を共有。結果、 物件の露出が一気に広がり、問い合わせと申込が継続的に入るようになりました。 “囲い込み”を解消して流通経路を開放するだけで、長期空室は解消できる──そんな典型例です。
“クレーム連発”から離脱ゼロへ管理刷新で定着率を回復した事例
入居後まもなく退去が相次ぐ物件を引き継いだところ、原因は前管理会社の対応遅れにありました。 入居者が修繕を依頼しても動かない、共用部の清掃や蛍光灯交換、ゴミ置き場の整理も放置―― その結果、住民の不満が蓄積し、早期退去につながっていたのです。さらに賃貸契約には短期解約違約金が盛り込まれておらず、入居者は1か月前に通知すれば費用負担なく退去できる状況でした。当社が管理を受託してからは、共用部の定期清掃とゴミ置き場の整理を徹底。修繕依頼には即時対応し、住環境を改善しました。 同時に新規契約時には「2年以内の解約には違約金」という条件を追加し、安易な早期退去を抑制。 その結果、 入居者からのクレームは激減し、定着率が大幅に向上。テナントリテンションの強化によって、オーナー収益の安定化に貢献しています。
ターゲットを変え、条件を磨く。募集仕様を見直して賃料最大1.3倍を実現した3物件
1〜4月の繁忙期限定で“フリーレント半月”または“家具・家電プレゼント”を選べる特典を設定。申込スピードが大幅に上がり、 早期成約に加えて家賃を引き上げても受け入れられるケースが続出した。
「相場より安くしないと埋まらない」という課題に対し、家賃ではなくペット飼育可へ条件変更。ペット可物件が不足していたエリアニーズと合致し、 以降の成約は相場家賃の1.2〜1.3倍で決まるようになった。
空室が常態化していたが、外国籍入居を全面解禁したうえで「友達紹介キャンペーン」を実施。毎年3月に入学する留学生の需要を取り込み、紹介で次々と申し込みが入り、通年満室を維持している。 これらの事例が示す通り、物件とエリアのターゲットを正しく定め、家賃以外の条件を調整するだけで空室は大幅に減り、賃料アップも狙える。闇雲な値下げではなく、 “誰にどう住んでもらうか”を先に決めることが、収益最大化の近道となった。
家賃＋4万円で利回り0.5％向上。計画的値上げで希望額売却を達成した転売アパート
短期転売を目的にアパートを購入したオーナーから管理を受託した際、まず各住戸の賃料を精査すると、相場より安い部屋が複数あることが判明しました。そこで、 更新や退去のタイミングごとに段階的な値上げを実施。強引に一気に上げるのではなく、市場データを示しながら入居者に説明し、納得を得る方法を選びました。 その結果、月額賃料は当初の605,000円から１年で645,000円へと４万円アップ。 販売価格は据え置いたまま利回りを約0.5％引き上げることができ、オーナーが設定していた目標額での売却に成功しました。計画的な賃料改定が、キャッシュフローを改善すると同時に資産価値を高め、スムーズな出口戦略につながった事例です。
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部屋の照明をすべて点灯させ、広角レンズで明るく撮影し直します。あわせて白黒だった間取り図をカラー化し、 収納や設備の位置をひと目で理解できるように作り替えれば、ネット閲覧時の離脱が大きく減ります。
スリッパを常備し、内見の予定が入る前から照明を点けておく。ホコリや荷物を残さず、 入った瞬間に「ここなら住める」と感じてもらうための準備です。
地方の低家賃エリアなら「初期費用ゼロ」で手元資金のハードルを下げる。学生が多い街では家具・家電をプレゼントし、新社会人向けにはフリーレント１カ月を付ける。 家賃を下げる前に、入居者が本当に喜ぶ特典を用意することで反響が伸びます。
完成した写真と図面を持参して近隣の仲介店を回り、「この物件は学生向けで特典付き」など ターゲットと訴求ポイントを口頭で伝えます。物件を覚えてもらえれば紹介件数が一気に増えます。
掲載後の写真チェックを欠かしません。仲介会社が独自に撮った写真が暗かったり古かったりする場合は、 すぐに撮り直しを依頼します。必要ならこちらで再撮影してデータを渡し、常に最良の状態を保つようにします。
管理を引き継いだ築古アパートでは、空室が長期化している原因を「募集情報」「物件状態」「価格設定」の三段階で洗い出しました。まず募集ページを見ると、掲載写真は内装工事前の古いもの、入居可能日の更新もされておらず、さらに近隣の仲介会社が物件の存在すら知らない――という集客以前の問題が判明。現地では共用廊下に虫の死骸が散乱し、第一印象が最悪でした。
そこで
① 共用部を清掃し直し、室内の照明を点灯させたうえでプロ撮影を実施。
② カラー図面に差し替え、必須設備（ネット無料等）を明記して情報を刷新。
③ 近隣仲介店を訪問して写真と図面を配布し、反響が低い場合のみAD（広告料）を提案。
さらに競合物件を調査し、家賃を闇雲に下げるのではなく「初期費用ゼロ」「契約期間の柔軟化」などターゲットが重視する条件を追加しました。
結果、家賃はほぼ据え置きのまま問い合わせが増え、数件の内見後に申込が成立。オーナーから「なぜ決まらないのか」と問われても、常に問題点を整理し改善策を提示しているため、その場で原因と次の一手を説明でき、実際に成果へとつなげています。
＼物件の価値を高めて／
売るときも買うときもサポートします物件を増やしたい方も、入れ替えを検討する方も、当社なら水面下の情報網で最短ルートを提示できます。オーナー同士や業者間の独自ネットワークから得た非公開案件を共有できるため、 買い手・売り手の双方をスピーディーにマッチング。売却時も市場に出る前に候補先へアプローチするため、条件交渉が有利に進みます。さらに、機動力の高い業者と連携しているので、 価格交渉や契約手続きもワンストップで完結。これらの体制により、ポートフォリオ拡大から資産入れ替えまで、オーナー様の戦略に即した取引を実現しています。
※画像はイメージです。
8,700万円
利回り9.3%
大規模修繕済
※画像はイメージです。
1.5億円
利回り7.8%
土地積算8割超
※画像はイメージです。
3.6億円
利回り8.0%
大手施工物件
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1.6億円
利回り8.6%
土地約250坪
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8,400万円
利回り8.5%
地銀9割融資
※画像はイメージです。
5,500万円
利回り15.2%
土地約280坪
ビジョンブリッジでは自社でも物件を仕入れて再販しており、実際に他社が購入予定だった案件が稟議で流れた際に、当社が即決で買い取ったケースもあります。こうした経験を生かし、転売目的で物件を購入される投資家には、屋上防水や外壁塗装などの価値向上工事を提案し、
売却益を最大化するまでをサポート。その間の賃貸管理も一括でお任せいただけます。
また「この物件、リノベして高く売れそう？ 長期保有のほうが得？」といったセカンドオピニオンのご相談も多数。
仕入れから運営、出口戦略までワンストップで伴走できる点が、管理業務だけにとどまる一般的な会社との違いです
夜の緊急漏水を即日一次対応。保険適用でオーナー負担ゼロに
金曜の20時ごろ、1階入居者から 「天井から水が滴っている」と緊急連絡が入りました。深夜対応できる業者を数社あたり、約30分後に現場へ駆け付けてもらい、まずは漏水を逃がす一次処置を実施。直後にオーナーへ事故発生を速報し、原因調査を最優先で進めることと、復旧費用はオーナーの火災保険または入居者の家財保険でカバーする方針をお伝えしました。翌朝、2階でも浸水が確認され、3階入居者への聞き取りと配管点検の結果、 洗濯排水のミスによる過失事故と判明。入居者が加入している借家人賠償保険を適用し、 全室の原状回復工事と家財補償を手配しました。復旧完了後、保険精算まで済んだことを報告し、オーナーの自己負担は一切発生しませんでした。
給湯器トラブルを“2日で完全交換”入居者の生活を止めない迅速対応事例
平日の夜、入居者から 「お風呂のお湯が出ない」と連絡が入りました。翌日には業者を手配して原因を調査したところ、 経年劣化による給湯器の故障と判明。直ちに仮設の給湯器を設置し、 当日中にお湯が使える状態に戻しました。交換用の見積もりを取得した後、品番をネットで調べ、さらに別の業者にも口頭で相見積もりを取り、価格が妥当であることを確認。最適案をまとめてオーナーへ報告し、決裁を依頼しました。承認が下り次第すぐに発注し、事故発生から２日後には新しい給湯器への交換を完了しました。
“家賃はそのまま”で即成約。条件を替えて空室を埋めた交渉事例
空室募集中の物件に、入居希望者から 「契約前に家賃を下げてほしい」という交渉連絡が入りました。オーナーが「家賃だけは下げたくない」と考えていることをあらかじめ把握していたため、 家賃ではなく別条件で折り合う提案を検討。そこで
(1) 更新料を半額にする、または、
(2) フリーレントを半月付与する、
という二つの代替案を提示しました。入居希望者はどちらの案でも納得し、申し込みが確定。状況をオーナーに報告し、どちらの条件で契約するか最終判断だけをお願いしました。結果、 家賃を一切下げず、追加コストも最小限で空室を解消することに成功しています。
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各室を更新・再募集のタイミングで必ず周辺相場を再調査。
新規入居者からの「賃料1万円値下げ」要求を、更新料1/2orフリーレント1/2の代替案で即日合意。満室維持＆賃料キープ。
新規入居者からの「賃料1万円値下げ」要求を、更新料1/2orフリーレント1/2の代替案で即日合意。満室維持＆賃料キープ。
学生、単身者エリア1〜4 月限定でフリーレント・家具家電プレゼント→早期申込・賃料UP。
駅遠ファミリー物件ペット可に変更し、相場の1.3 倍で成約。
改善前はモノクロの小さな配置図だけで広さも設備も伝わらず、閲覧者にスルーされがちでした。改善後は家賃と特典を大きく掲示し、カラー間取り・設備アイコン・周辺施設写真を追加。価格と生活イメージが瞬時に伝わり、閲覧数と問い合わせが大幅に増加しました。
Beforeは逆光で床も暗く、開いた扉や影が雑然とした印象でした。Afterはカメラ位置を下げてL字キッチンを強調し、天井照明と床色を明るく調整。空間が広く清潔に見え、内見予約率が向上しました。
Beforeは斜めの寄り構図で浴槽しか写らず、暗さと生活感が目立つ写真でした。Afterでは広角で浴室全体を収め、照明を当て直して鏡面反射も活かし明るさと奥行きを演出。清潔感が強調され、水まわりの印象が大幅に向上しました。
Beforeは曇天＆引きの撮影でアスファルトと電線が主役になり、建物が小さく暗い印象。Afterは青空を背景にぐっと寄せ、斜め上向きの構図と植栽で建物の存在感と明るさを強調し、第一印象を刷新しました。
不動産運用は「どう終わらせるか」を先に決めることで成果が大きく変わります。
私たちはオーナー様の出口戦略（売却・相続・建替えなど）をヒアリングシートで最初に聞き取り、そこから逆算して運用プランを組み立てます。
将来売却を視野に入れるなら、家賃は少しずつ引き上げて利回りを高めておくほうが有利です。当社では更新時や新規募集時に必ず周辺相場と類似物件を調査し、 退去リスクも踏まえたうえで適切な値上げ幅をオーナーにご提案します。空室が多い時期は無理に交渉せずタイミングを見計らうため、負担感も最小限です。値上げの通知後は入居者から連絡が入るケースがほとんどですが、 当社が市場データを提示しながら窓口となって交渉を代行します。もちろん、この値上げ交渉に追加費用はかかりません。
自社施工の専門業者 10社＋地域密着ワークシェアで、修繕費・清掃費をダイレクトに圧縮。［case］共用清掃5,000 → 2,500円／回に見直し、年60,000円節約。
新一般的な5% → 3%へ。1K×10戸（賃料7万円）の場合、年間コスト約17万円削減。
入費ゼロの LED 化で共用電気代 ▲30～50 %。2027 年の蛍光灯生産終了にも先行対応。
八王子RC9.3％や東金アパート15.2％など、公開前の高利回り案件をストック。売却益をそのまま次の購入資金に充当でき、資産規模を無理なく拡大できます。
相場調査 → 値上げ交渉 → 外壁・屋上など売り手が気にする箇所だけをコスト最適で改修。 ［case］神奈川RC12戸：家賃＋4万円／月 → 利回り＋0.5％。保有中にキャッシュを増やしつつ、評価額も底上げ。
水面下情報を持つオーナー・業者へ先行紹介。マッチング後は当社が交渉と手続きを代行し、希望価格でスピード成約。 ［case］小田急線ビル：屋上防水・満室化後、1年で目標利回りに達し転売益を確保。
| 当社 | 一般的な不動産管理会社 | |
|---|---|---|
| 管理手数料 | 3% | 5%前後が主流 |
| トラブル対応スピード | １時間以内に業者確保
24ｈ内復旧事例あり |
24ｈ内復旧事例あり |
| 連絡方法＆手間 | LINE・メール
オーナーは“OK / 保留 / NG”のみ |
電話・FAX・書面で都度確認
回答項目が多い |
| 入居率 | 直近12か月平均98.9% | 全国平均95.8% |
| 空室対策 | ターゲット再設定
家賃を維持して満室へ |
賃料ダウンが中心 |
| 修繕・清掃コスト | 直発注ネットワークで低コスト | 中間マージンが乗りやすい |
| 建物管理 | 分離発注で低コスト | 中間マージンが乗りやすい |
| 保険活用 | 保険適用を主導し実質負担
0円で復旧した事例 |
積極的に活用しない |
| 改善提案頻度 | 毎月 収支＋改善レポートを送付 | 問題発生時のみ連絡が一般的 |
| 資産価値アップ＆出口戦略 | 将来“高く売れる”資産づくり
までワンストップで伴走 |
売却は仲介紹介程度
長期戦略提案はほぼなし |
※横にスライドしてください →
オーナー様の多くは、別に本業をお持ちです。
私は「その本業に100％集中していただくこと」が、最良の不動産経営につながると考えています。
だからこそ――
トラブルは私たちが先回りして処理し、結果だけをご報告。
賃料アップや資産価値向上の提案も、判断に迷わない資料とともにワンタップで完結できる形に。
「管理に時間を奪われない」「でも収益と資産価値は着実に伸びる」。
そのバランスを追求し続けることが、私の役目だと思っています。
“不動産のことで頭を悩ませる時間”をゼロにする。
どうぞ安心して本業に専念してください。運営のすべては、私たちが責任を持ってお預かりします。
株式会社Vision Bridge 専務取締役
賃貸不動産経営管理士
東 将吾 Shogo Higashi
●前職含め8年以上の賃貸管理経験
●延べ2,500戸超の管理戸数を担当した実績
●他社からの切り替え実績100棟以上
「オーナーの本業に負担をかけない」という理念のもと、 トラブル・交渉・売却計画など一括サポートに注力
大学卒業後、新卒で東証一部上場企業の商品企画、マーケティング職を経験。その後、大手出版社にて企画営業に従事する。2017年に売買仲介をメイン事業とする不動産会社に入社し、賃貸管理事業部の責任者としてゼロスタートから投資家100名超、約2,000戸の物件運営に携わる。その後同社執行役員に昇格し、複数の新規事業を牽引。IT×不動産、企業DXを推し進める。 2022年に株式会社Vision Bridgeを設立し専務取締役に就任。
S様 50代・男性
（上場会社勤務）
他社の管理会社からVision Bridgeさんに管理会社変更を行いました。前の管理会社は管理手数料こそ安かったものの、退去後の原状回復費用や、新規募集時のコストなどが高く、年間を通じで計算すると莫大な経費がかかっていることがわかりました。 Vision Bridgeさんに変更してからは、無駄な経費をできるだけ抑える提案をしてくれるため大きなコストカットに成功しております。また、原状回復やリフォームの単価も前の管理会社より安く、施工のクオリティも高いので非常に満足です。管理会社や担当者が違うだけで、こんなにも年間のCF（手残り）にインパクトがあるのだと妻と一緒に驚いております(笑)。
N様 40代・女性
（外資系企業勤務）
いつも管理担当者さんにはお世話になっております。管理会社はどこも同じだと思っていましたが、Vision Bridgeさんに管理をお任せしてから”劇的”に状況が良くなりました。 以前にお願いしていた地元の管理会社からは、空室募集の提案がなんとなく家賃を下げることや広告費を多く出すことの一辺倒で不満を持っていました。 Vision Bridgeさんはなるべく家賃を下げないように工夫をしてくれて、施策一つ一つに対して根拠を示してくれるので安心して運用を任せられています。 入れ替えの度に少しずつ家賃が上がっているので、物件購入時より利回りがアップしました。
Y様 30代・男性
（医師）
Vision Bridgeさんから一棟物件を購入し、そのまま管理をお任せしております。 日頃の仕事が忙しいため、基本的に細かいことはお任せしたいタイプなのですが、お金の部分やトラブルシューティングなど経営判断をするための材料は欲しいと思っております。 その点、VBの担当者さんは必要な情報を適宜提供してくれるため、忙しい中でも判断がしやすく、現場の様子がイメージできるので非常にやりやすいです。 オーナーと同じ目線で不動産経営を行ってくれるからこそ、とても安心して管理を任せられています。
Q 管理料は本当に3％でよいのですか？
A はい、当社では3％〜の管理手数料プランを導入しております。物件の規模やエリアにもよりますが、他社よりもお得な料金体系で、高品質の管理サービスを提供いたします。
Q 空室が続いたら追加費用などはかかるのでしょうか？
A 広告費（AD）やフリーレントなど、必要がある場合は事前にオーナー様へご相談の上で決定します。基本的に不必要な費用はかけず、最小限の施策で空室を埋める戦略を取っています。
Q 地方物件や築古物件でも対応できますか？
A はい、都内から地方まで幅広く対応可能です。築古物件なら解体や建て替えも視野に入れた定期借家契約などの提案が得意ですので、ぜひ一度ご相談ください。
Q 退去立ち合いや入居者への連絡なども代行してくれる？
A もちろん可能です。退去時の現状回復費用の精算、仲介会社との連携などもすべて当社が行いますので、ご安心ください。
Q 将来的に売却を考えていますが、今から管理を依頼しても大丈夫？
A むしろ早めの管理切り替えが効果的です。家賃アップやバリューアップ施策で物件の利回りを高め、売却時の価格を最大化するお手伝いをいたします。
物件の住所・間取り・築年数を入力するだけで、 最短30秒でお申し込みは完了します。お送りするPDFレポートには、空室が埋まらない原因の分析、すぐに実行できる改善プランと費用対効果などを収録。ご依頼から48時間以内にメールでお届けし、 費用は一切かかりません。まずは“いまのポテンシャル”を数字で確認し、収益アップへの一歩を踏み出してみませんか？下のボタンからお気軽にご依頼ください。
見るだけで“いまの家賃が高いか安いか”がわかる
●AI査定×近隣100戸比較で誤差1.4％
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●空室対策ベスト3と“設備ギャップ”をリスト化
① 家賃の適正値
② 競合との差
③ 具体的な改善策
この３点を32Pに凝縮。読むだけで次のアクションが決まります。 PDFを無料でお作りします。あなたの物件の正しい価値をこのレポートで知ってください。
| 会社名 | 株式会社Vision Bridge |
|---|---|
| 代表者 | 井田 龍介 |
| 所在地 | 〒107-0052
東京都港区赤坂2丁目21-1 川本ビル5F TEL : 03-6459-1338 FAX : 03-6459-1339 |
| 設立 | 2022年1月20日 |
| 許認可 | 宅地建物取引業免許 東京都知事（１）第１０７４８５号
賃貸住宅管理業免許 国土交通大臣（１）第００９２４５号 |
| 事業内容 | 収益物件売買仲介事業
富裕層向け不動産購入コンサルティング事業 リフォーム、リノベーション事業 不動産買取事業 プロパティマネジメント事業 不動産会社向けWEBコンサルティング事業 |
| 主要取引先 | 銀行関連、財閥関連、大手独立系、主要地場、中堅、ベンチャー各社
その他士業関係、ライフプランナーなど |
| 顧問 | 顧問税理士 Two ones税理士事務所 |