こんにちは。Vision Bridgeです。
本記事は、収益不動産を購入検討している方や、既に収益不動産を所有している方に向けた記事となります。
空室対策に苦戦している方は是非参考にしてみてください。
※あくまで筆者の個人的な意見となります。
家賃相場は合っているのに申し込みが入らないワケ
家賃相場が合っているのにも関わらず、入居が決まらない理由は主に3つあります。
本題に入る前に、お部屋を探している人が申し込みを入れるまでのステップを頭に思い浮かべてみてください。
- 希望のエリアや賃料帯で物件を探し、不動産屋に問い合わせをします。
- 問い合わせをした不動産屋の営業マンからいくつか提案を受けます。
- その中から気になるお部屋をいくつか内見し、選定していきます。
- お店や自宅に戻って、内見した物件の中から申し込む物件を１つ選びます。
上記の流れのどこかに問題があれば、たとえ家賃相場が合っていたとしても、なかなか申し込みが入らず、長期間苦戦を強いられてしまう可能性があります。
では、実際に入居が決まらない具体的な３つの理由をみていきましょう。
１，内見に繋がらないから
引っ越しを検討しているお客様が不動産仲介会社を訪れて、希望のエリアや条件を担当営業マンに伝えると、いくつかの候補物件を探してその場で提案してくれます。
当然ながら、お客様が気に入りそうで、内見したくなるような物件をいくつかピックアップする訳ですが、、
ここでまず候補物件にあがっていないのが負けている原因です。
候補にあがっていない理由は、「決めやすい物件じゃなないから」もしくは「儲かる物件じゃないから」です。
決めやすい物件とは、お部屋探しで来た目の前のお客様が内見したくなり、申し込みをしたくなるような人気物件で、すなわち「初期費用が安い物件」「設備が整っている物件」「間取りや日当たりがいい物件」となります。
儲かる物件とは、仲介営業マンにとって契約をとると売り上げが多くもらえる物件となり、主に「広告料（AD）が多く出る物件」となります。
お部屋探しを担当してくれる賃貸仲介の営業マンも仕事ですから、効率よく決まりやすい物件や決めることで売り上げをあげられる物件を積極的に提案することは当然のことです。
自身の所有物件が賃料相場以外で競合に比べてどうなのかを、今一度調べてみてください。
２，内見時の印象が悪いから
賃料相場もOK、その他条件面もクリア。なのに、いざ内見で現地に行くと、あまりにも印象が悪くお客様をがっかりさせてしまうと本当にもったいないです。
現地に来てすぐ、目の前に散らかったゴミ置き場、色あせた外壁が目に入る。
エントランスに入ると数か月前から貼ってあるであろう管理会社の張り紙があり、集合ポストには詰め込まれたチラシが散乱。錆びた鉄階段、汚い共用廊下。
・・・もうこれだけでも住みたくないですよね？？
さらに、
お部屋に入ると排水溝からあがってきた異臭が充満、玄関先には虫の死骸。
電気をつけようとしたら通電もされていない。
中途半端なクリーニング、汚れたバルコニー。
せっかくお客様が興味を持って内見までしてくれたのに、もったいないです。
常にすべてを完璧にしておくのが理想ですが、お金がかかるものもあります。
最低限、オーナー自身がお客様になったつもりで内見をしたとして、住みたいなと思うレベルの現地管理は維持するようにしましょう。
３，競合物件に奪われているから
条件もクリア、内見時の印象も◎。なのに最後の最後で競合物件に奪われているかもしれません。
惜しい状態でなかなか申し込みが入っていないケースもよくあります。
競合が選ばれてしまうケースとしては、「宅配ボックスがついている」「インターネットが無料」「家具家電がついている」「玄関鍵が電子キーになっている」「アクセントクロスと間接照明でお洒落」などです。
これらは概ね、後付けできる設備となります。
間取りの変更やバストイレを分けることなどは大がかりで莫大な費用もかかりますが、上記のような少額の設備投資で内見時の印象をアップさせて最後の最後で選ばれる物件に仕上げることができます。おすすめなので是非、実践してみてください。場合によっては賃料アップも期待できます。
まとめ
たとえ家賃相場が合っていたとしても、その他の条件が良くなかったり、内見時の印象が悪く、競合物件と比べて微妙に設備が劣っていると、空室が長引く可能性があります。
まずはどこに問題があるのかを調べることが大事です。
オーナー自ら動くことも大事ですが、優秀な管理会社であれば管理会社側から報告や提案があると思います。（なければ管理会社を替えましょう。）
内見に繋がっていないのであれば、募集条件を見直す。内見はあるが申し込みに繋がらないならば、現地に問題ないかを確認したり、後付けできる少額の設備導入を検討する。仕事でPDCAを回すのと同じ感覚です。
不動産経営は“事業”ですので、目先のお金や結果だけではなく、中長期的に分析して改善していくことで安定的に勝つことができるようになります。
【自分が入居希望者ならこの部屋に住みたいか？】を常に自問自答しながら、ベストな空室対策に取り組んでいきましょう。
収益物件の購入を検討されている方、
管理会社を見直したい方は是非お問合せください。
